Налог на недвижимость. Как снизить кадастровую стоимость.

Налог на недвижимость. Как снизить кадастровую стоимость.

Кадастровая стоимость — это стоимость недвижимости, которая установлена государством в ходе оценки, определенными способами, если не удается дать оценку, стоимость приближена к рыночной.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости является основой для расчета налогов, выкупной стоимости объектов недвижимости, а также ставки аренды недвижимости у государства. Чем выше кадастровая стоимость, тем большую сумму налогов, размер выкупной стоимости недвижимости и ставку аренды придется заплатить.

Порядок оценки кадастровой стоимости возлагается на государственные органы исполнительной власти соответствующего субъекта РФ — это Росреестр.

Расчет кадастровой стоимости предусматривает ряд факторов, которые влияют на ее оценочную стоимость. Довольно часто это приводит к тому, что кадастровая стоимость того или иного  объекта недвижимости —  квартиры, дома, промышленного объекта, магазина и всех видов земельных участков в разы превышают их рыночную стоимость  В итоге собственники недвижимости, являющиеся налогоплательщиками получают завышенный размер налогов, который они обязаны заплатить в бюджет.

Практика оспаривания кадастровой стоимости показывает, что львиная доля объектов недвижимости, особенно в крупных города — здания, сооружения, квартиры, коттеджи и земельные участки, имеют завышенную кадастровую стоимость в несколько раз, в 2-3, а то и более. Все это означает, что собственники такого недвижимого имущества вынуждены платить слишком завышенный налог.

Текущую кадастровую стоимость объектаа можно на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.net/

Снизить кадастровую стоимость можно как в досудебном, так и в судебном порядке.

Для того чтобы сделать это собственники объектов недвижимости, а также граждане их арендующие, которые не согласны с текущей оценкой кадастровой стоимости, могут оспорить ее как в досудебном, так и в судебном порядке.

Для начала собственнику нужно понять, имеются ли основания для снижения кадастровой стоимости того или иного объекта недвижимости. А сама процедура или порядок оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости регулируется нормами Закона об оценочной деятельности, в частности в ст. 28.14.

Этим Законом предусмотрено два основания для пересмотра кадастровой стоимости:

1) Указаны недостоверные сведения об объекте недвижимости (площадь, категория);

2) Текущая кадастровая стоимость превышает рыночную.

При наличии оснований для изменения кадастровой стоимости собственниками и арендаторами может быть подано соответствующее заявление в Комиссию Росреестра.

Заявление на пересмотр кадастровой стоимости может быть подано в течение 5 лет с момента внесения оспариваемой оценки в ГКН

 

Таким образом для снижения кадастровой стоимости, необходимы выполнить следующие действия:

— уточнить текущую кадастровую стоимость объекта недвижимости;

— сравнить кадастровую стоимость с рыночной (например: сравнить сделки купли-продажи аналогичных объектов в этом же городе или районе). Если в ходе сравнения усматривается завышение кадастровой стоимости более чем на 30% относительно рыночной — это будет основанием для ее оспаривания.

Следующий шаг — это оценка кадастровой стоимости объекта с привлечением независимых экспертов-оценщиков.

В случае, если эксперты установят и подтвердят, что кадастровая стоимость завышена, следует оценить данный объект.

Сведения об оценке квартир по кадастровой стоимости можно узнать несколькими способами. Самый надежный, с получением письменного подтверждения – это заказать справку о КОН, а если нет кадастрового паспорта, то заказать этот документ, так как в нем указывают и стоимость. Для этого нужно прийти в местное отделение кадастровой палаты или в МФЦ, написать заявление и примерно через неделю забрать бумагу или получить по почте (вариант получения результата выбирает сам заказчик). Другие методы тоже есть. Достовернее всего испрашивать на сайте электронную версию документа, после внесения оплаты в размере 200 р. пришлют в паре с паспортом и электронную цифровую печать регистратора Росреестра, что удостоверяет принадлежность сведений ГКН. Если нужно уточнить или просто узнать цифру КОН, то лучше в поисковую систему в качестве исходной информации вводить кадастровый номер, а не адрес (при введении адреса могут возникнуть накладки).

Следующий шаг: подготовка документов и направление заявление в комиссию Росреестра либо искового заявления в суд. Последнее действие — более результативно.

Следующий шаг: приготовить заявление о пересмотре кадастровой стоимости в Росреестр либо исковое заявление в суд об ее оспаривании. Готовить исковое заявление в суд желательно после официального отказа комиссии Росреестра о пересмотре кадастровой стоимости.

В обоих случаях потребуются следующие документы:

— правоустанавливающие документы (свидетельство ОГРП, выписки из Росреестра, договора аренды либо купли-продажи и т.п.;

— отчет независимого эксперта-оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости;

— экспертное заключение относительно отчета о рыночной стоимости.

Срок рассмотрения комиссией Росреестра заявления о изменении кадастровой оценки — 1 месяц.

Решение комиссии может быть оспорено в судебном порядке.

В том случае если комиссией или судом кадастровая стоимость пересмотрена — решение комиссии или суда направляются в орган местного самоуправления для внесения изменений в реестр.

Таким образом пересмотренная кадастровая стоимость будет учитываться для определения размера налога на объект недвижимости, начиная с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.