Прежде всего, в любом случае следует декларировать доход от аренды в декларации о доходах физического лица и указывать полученную за аренду сумму за весь год. В состав дохода от аренды не входят затраты арендатора, связанные с благоустройством квартиры или дома, например, если арендатор оплачивает уборку снега. Также в состав дохода от аренды не входят платежи по кредиту, взятому для приобретения сдаваемой в аренду недвижимости, или налог на землю. Даже если арендатор платит платежи по кредиту или налог на землю за владельца квартиры, они не входят в состав дохода от аренды.
Важно, что для покрытия расходов, связанных с арендой недвижимости, владелец недвижимости может списывать с дохода от аренды жилого помещения 20%. Для этого не нужно отдельно предъявлять расходные документы, отчисление в размере 20% осуществляется автоматически в момент декларирования дохода от аренды.
Если частное лицо оказывает услугу размещения через AirBnb или booking.com не в качестве предпринимателя, следует отображать полученный доход в декларации о доходах физического лица, и расходы, в т.ч. плату за услуги, списывать нельзя.
Если выяснится, что лицо не задекларировало доход, Налогово-таможенный департамент попросит исправить декларацию о доходах физического лица или при необходимости в решении о налогах будет назначена подлежащая выплате сумма налога. Помимо суммы налога, лицо также должно будет заплатить процент по налогу, и налоговый управляющий имеет право наказать налогоплательщика штрафом в размере до 1200 евро.
Также следует учитывать тот факт, что НТД может в течение трех лет задним числом требовать исправления декларации или своим решением назначить уплату налога в течение пяти лет. Если сумму налога невозможно сразу же заплатить в полном объеме, ее можно рассрочить и выплачивать на основании платежного графика. Ходатайствовать о рассрочке очень просто – это можно сделать в онлайн-среде e-maksuamet.
Ниже приведены несколько примеров различных случаев, с которыми сталкивался Налогово-таможенный департамент.
Пример 1:
3 года назад Тоомас получил в наследство квартиру. Налоговый управляющий обратился к Тоомасу, чтобы выяснить, как он использовал квартиру. Тоомас объяснил, что квартира стоит пустой, т.к. он еще не решил, что с ней сделать. В качестве подтверждения Тоомас предъявил коммунальные счета и счета за электричество, в которых отсутствовало потребление воды и электричества. Это стало подтверждением того факта, что Тоомас не получает доход от аренды и соответственно доход от аренды не подлежит декларированию в декларации о доходах физического лица.
Пример 2:
Помимо непосредственно места жительства, у Пирет есть еще две квартиры. Она не декларировала доход от аренды в декларации о доходах физического лица. Налоговый управляющий обратился к Пирет и попросил ее объяснить, каким образом она использует квартиры. Также из предоставленной Пирет выписки с банковских счетов было видно, что начиная с 2018 года она сдавала квартиры в аренду. Следовательно, она должна была внести исправления в декларацию о доходах за 2018 и 2019 гг. Также Пирет придется заплатить процент, т.к. срок подачи деклараций о доходах за 2018 и 2019 гг. истек.
Пример 3:
Мати живет в Таллинне, однако в целях инвестирования он приобрел две квартиры в Тарту. Поскольку дочь Мати учится в Тартуском университете, она использует одну квартиру во время учебы, а вторая квартира продается, и в ней никто не живет. Мати предоставил налоговому управляющему счета за коммунальные услуги за первую квартиру, документы, подтверждающие оплату, и договор об услугах связи, на основании чего стало ясно, что квартирой пользуется дочь Мати. Относительно второй квартиры Мати предоставил объявление о продаже и счета за коммунальные услуги, в которых потребление воды и электричества практически отсутствовало. Таким образом, Мати повел себя правильно, и ему не нужно декларировать доход от аренды.
Пример 4:
Помимо непосредственно места жительства, у Тийны есть еще четыре квартиры. Тийна объяснила налоговому управляющему, что в двух квартирах живут ее совершеннолетние дети, в третьей квартире живет ее мать, а в четвертой квартире, которая находится на Сааремаа, она проводит время с семьей. Тийна представила выписку со своего банковского счета за целый год, в которой были отображены суммы, выплаченные по коммунальным счетам за квартиру на Сааремаа и квартиру, которой пользуется ее мать. Мать Тийны и ее совершеннолетние дети, согласно регистру народонаселения, прописаны в квартирах, которые принадлежат Тийне. Из выписки с банковского счета видно, что Тийна не получала доход от аренды. Таким образом, Тийне не нужно декларировать доход от аренды.
Пример 5:
Помимо непосредственно места жительства, Таави принадлежит еще шесть квартир. Сначала Таави заверил налогового управляющего, что он не получал дохода от аренды и предоставил выписку с банковского счета за год. На счет осуществлялись взносы наличными в крупных размерах, в то же время у Таави не было места работы и отсутствовал доход. Налоговой управляющий побеседовал с Таави, и Таави признался в том, что действительно получает доход от аренды за сдачу в аренду шести квартир, и это и есть его доход. Таави необходимо предоставить декларации о доходах физического лица задним числом и задекларировать доход от аренды. Помимо дохода от аренды, также необходимо заплатить проценты.
